Investasi Properti : Pintu – Pintu Peluang

Investasi Properti : Pintu – Pintu Peluang

Kendaraan yang handal diperlukan untuk mengatasi kerasnya medan, curamnya lereng. Pun demikian, investasi properti  secara global dalam 50 tahun terakhir  telah  menjadi  kendaraan investasi yang lazim digunakan oleh banyak pelaku ekonomi. Di satu sisi properti menawarkan beragam peluang  untuk mandapatkan  gains.  Namun di sisi lain,  membeli dan memiliki properti bisa jadi lebih njlimet ketimbang  berinvestasi di saham atau obligasi misalnya.

Artikel ini membahas pintu – pintu peluang investasi properti yang bisa dijajaki.

Sebuah Snapshot : Investasi Properti

Properti senantiasa  tumbuh nilainya dari waktu ke waktu. Anjloknya nilai properti sempat terjadi di Amerika tahun 2008, namun secara keseluruhan kecenderungannya terus naik. Potensinya  besar untuk mendapatkan untung dari properti, namun  membutuhkan kesabaran.

Sebelum melakukan investasi, baiknya ditentukan lebih  dahulu rentang waktu yang akan anda gunakan dalam berinvestasi. Investasi di properti biasanya dilakukan pada rentang 7-30 tahun,  untuk memastikan kenaikan nilai aset yang signifikan. Banyak dokumen yang mesti diurus, juga ada  biaya yang tidak kecil saat menjual properti.

(Baca juga : Rawan Gempa: Tantangan Membangun Ketahanan Masyarakat )

Kita juga perlu menentukan kriteria properti apa yang  membuat itu  menjanjikan:  dari sisi lokasi, pelaku pembangunan dan tentunya harga, agar nilai nya terus meningkat. Perlu diputuskan pula jenis properti yang hendak dibeli, pilihannya mulai dari  tanah kavling sampai unit apartemen di tengah kota.

Properti pada dasarnya adalah investasi berdaya ungkit. Konsepnya  sederhana, investasi dengan leverage menggunakan uang pinjaman untuk diinvestasikan dan anda berharap  mendapatkan hasil yang lebih besar lagi. Ketika leverage tersebut bekerja artinya anda melipatgandakan keuntungan.  Sebaliknya, jika tidak bekerja,  hal itu bisa menjadi sangat buruk: kerugian anda pun jadi berlipat.

Dalam berinvestasi properti atau real estate, penting untuk mengidentifikasi  faktor lokasi, dalam hal ini  komponen geografis sampai pada aspek ekonominya . Perangkat data yang handal karenanya diperlukan, dengan peta terintegrasi, yang ramah pengguna, untuk  membuat model dinamika pasar nya. Ini penting untuk membantu  memilih lokasi paling tepat berdasar kriteria yang ada, menyoroti kecenderungan ke depannya serta mengelola dan memvisualisasikan data – data tersebut.

Plus – Minus

Sisi plus nya. Properti real estat tidak bisa hilang atau dicuri, juga tidak bisa terbawa. Properti dibeli dengan akal sehat, dibayar penuh, dan dikelola dengan hati-hati, ini adalah tentang investasi yang aman. Kemungkinan kehilangan seluruh aset sangat kecil. Terlebih, apabila  anda memiliki pekerjaan terjamin, membayar hipotek bukan merupakan masalah besar. Keuntungan  lain dari  investasi properti, terutama rumah atau apartemen,  adalah kita bisa menempatinya, sejalan dengan proses  membangun keluarga misalnya.

(Baca juga : Di Alam Ketidakpastian. Menapaki Perubahan)

Sementara itu sisi minusnya : Pertama, saat Anda membeli properti, ada resiko penyitaan saat pembayaran kredit tidak lancar. Kedua , anda memiliki kewajiban pinjaman hipotek dalam jangka waktu lama. Ketiga, investasi properti memerlukan biaya besar . Berbeda dengan investasi saham misalnya, dimana anda bisa berinvestasi dengan volume relatif kecil di pasar saham. Dalam investasi properti, Anda tentunya juga bisa kehilangan  disebabkan lingkungan sosial di properti  yang memburuk misalnya, yang berdampak ke nilainya. Atau misalnya terkedala developer nakal sehingga sertipikat apartemen Anda tak kunjung terbit. Keempat soal likuiditas,  berkait dengan  seberapa cepat Anda bisa mendapatkan uang. Sayangnya, real estat dianggap sebagai aset kurang likuid karena memerlukan  waktu lama  untuk menjual properti tersebut. Jika titik berat investasi anda di bidang  real estat, Anda mungkin akan kebingungan jika sedang membutuhkan dana cepat.

Ada beberapa model dalam investasi properti, diantaranya:

Menyewakan Properti

Investasi ini sama tuanya dengan investasi kepemilikan tanah. Kita  membeli properti untuk kemudian disewakan. Pemilik (landlord) ini kemudian bertanggung jawab terhadap beban  pajak, hipotek dan biaya pemeliharaan.

Idealnya pemilik mengenakan biaya untuk menutupi semua pengeluaran diatas, bahkan mengenakan lebih banyak lagi untuk dapat  keuntungan  per bulannya. Tapi strategi yang lebih matang adalah bersabar, dan mengenakan harga sewa secukupnya, sebatas untuk menutupi biaya operasional, sampai hipoteknya lunas terbayar. Pada titik ini, sebagian besar harga sewa bisa menjadi  profit. Properti ini para kenyataannya nilainya naik selama masa hipotek, menjadikan aset pemilik semakin berharga.

Tak selamanya mulus memang , ada  saja noda dari apa yang disebut investasi ideal. Bisa saja terjadi kita mendapati tenant  yang buruk, yang merusak barang di properti kita. Terkadang juga berhadapan broker  yang tidak jujur.  Ini bisa berdampak pada arus kas kita, dan kesulitan memenuhi biaya pemeliharaan atau membayar hipoteknya.

Salah satu perbedaan mencolok, antara properti sewaan dengan investasi bentuk lain, saham misalnya, adalah waktu  dan pekerjaan yang diperlukan untuk mengelola investasi anda . Saat kita membeli saham misalnya, kita tinggal duduk  di rekening broker  , dan berharap harga saham nya naik. Sementara jika kita invest di properti sewaan, banyak tanggung jawab yang mesti kita pikul. Jika air tidak mengalir di tengah malam, kitalah yang akan ditelepon. Jika kita  dengan senang hati menyelesaikan situasi  ini sendiri, tentu bukan masalah. Alternatifnya, menyuruh teknisi  yang akan dengan antusias  membereskannya, tentu saja dengan  harga yang cocok

 Real Estate Investment Groups

 Real Estate Investment Groups adalah semacam reksadana kecil untuk properti sewaan. Jika Anda ingin memiliki properti sewaan, tetapi tidak ingin repot menjadi tuan tanah- mengurusi atap bocor, jendela yang kotor dan lainnya, kelompok investasi real estat semacam ini dapat menjadi solusi bagi Anda.

(Baca juga : ‘Having  Fun’ Diatas Gelombang Informasi yang Relevan )

Cara bekerjanya, sebuah perusahaan akan membeli atau membangun satu blok apartemen atau kondominium dan kemudian mengizinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan, sehingga bergabung dengan grup. Seorang investor tunggal dapat memiliki satu atau beberapa unit apartemen tersebut, tetapi perusahaanlah  yang mengoperasikan kelompok investasi secara kolektif  dan mengelola semua unit. Mengurus pemeliharaan, memasang iklan unit kosong dan mewawancarai penyewa.  Sebagai imbalan untuk manajemen ini, perusahaan mengambil persentase dari sewa bulanan.

Real Estate Trading atau Flipper

Ini dianggap  sisi liar dari investasi properti, dan lebih mirip  pedagang properti harian yang jauh dari model beli-dan-tahan. Teknik ini juga disebut flipping. Para flipper  real estat adalah jenis yang sama sekali berbeda dari tuan tanah buy-and-rent. Flipper  real estat membeli properti dengan tujuan menahan mereka untuk jangka waktu singkat, seringkali tidak lebih dari tiga hingga empat bulan, dimana mereka berharap untuk menjualnya kembali demi  keuntungan. Praktek ini didasarkan pada membeli properti yang baik namun secara signifikan undervalued atau berada di pasar yang sangat panas.

Real Estate Investment Trust

Real estate telah ada sejak jaman nenek moyang. Dari  gua-gua mereka mengejar orang asing agar keluar dari wilayah mereka, jadi tidak mengherankan bahwa Wall Street telah menemukan cara untuk mengubah real estat menjadi instrumen yang bisa diperdagangkan secara umum.

Real Estate Investment Trust (REIT) dibentuk  ketika sebuah perusahaan (atau Trust) menggunakan uang investor untuk membeli dan mengoperasikan properti pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, sama seperti saham lainnya. Sebuah perusahaan harus membayar 90% dari laba kena pajaknya dalam bentuk dividen, untuk mempertahankan statusnya sebagai REIT.

Sama seperti saham pembayaran dividen biasa, REIT dinilai sebagai  investasi yang solid untuk investor pasar saham yang menginginkan pendapatan yang berkala. Dibandingkan dengan jenis investasi real estat yang disebutkan sebelumnya, REIT memungkinkan investor memasuki investasi non-perumahan seperti mal atau gedung perkantoran dan sangat likuid. Dalam hal ini , anda tidak membutuhkan makelar untuk membantu Anda mencairkan investasi Anda.

Pahami  Resiko

 Penting bagi investor properti untuk menganalisi secara saksama, mengevaluasi profitabilitas sebelum menginvestasikan uang mereka ke  dalamnya. Dalam berinvestasi properti, pertimbangkan alokasi aset yang tepat  berdasarkan tujuan berinvestasi,  upaya mitigasi risiko, dan kerangka waktunya. Jika anda memiliki rumah sendiri dan memiliki 5% portofolio anda yang didedikasikan untuk investasi properti melalui reksa dana, Anda memiliki banyak eksposur real estat. By design.  Jangan menjadikan real estat menjadi taruhan terkonsentrasi secara tidak disengaja.

 Sebagai penutup, properti itu kongkrit. Aktivitas pembangunan properti adalah bagian dari ekonomi riil. Nilai nya bisa diukur, dan kecenderungan kenaikan nya bisa dibaca. Ada dasar perhitungan yang masuk akal. Anda dapat melihat faktor apa yang menambah nilai rumah, dan untuk itu, anda merasakan kontrol. Karenanya diperlukan perangkat yag handal – dalam hal elaborasi data atau memvisualkan dinamika pasar –  yang bisa membantu kita membuat keputusan yang tepat dan cerdas dalam berinvestasi properti

• Romi Romadhoni, MDP

 He is an urban planner and sociopreneur, and can be reached at m.romadhoni@gmail.com and twitter : @romi_mr