TOD (Transit Oriented Development). Apa baiknya buat Kota Kita?

by Mohammad Romadhoni,MDP 

TOD atau Transit-Oriented Development, belakangan istilah ini  banyak bergaung dari promosi  jualan properti. TOD seperti  jadi mantera  yang mesti dirapal oleh para pemasar properti. Istilah TOD  muncul  di baliho di jalan arteri,  tampil berulang kali  di iklan televisi , internet dan pariwara di sosial media. Saat ini ada baiknya  apa dan bagaimana TOD ini dikembalikan pada ‘habitat’nya. Direkatkan  kembali maknanya pada  kualitas lingkungan kota, pada  pola  pengembangan properti.

Kenapa TOD? Apa Baiknya Buat Lingkungan Kota?

Prinsipnya TOD adalah sebuah model pembangunan kota yang  mengkonsentrasikan lapangan pekerjaan, perumahan, dan utilitas kota di sekitar stasiun transportasi massal.  Mengembangkan  pola ruang dimana area hunian, kegiatan ekonomi dan hiburan diletakkan berdekatan  (walking distance) dengan pemberhentian transportasi publik. Yang diinginkan adalah sebuah lingkungan kota yang kompak  dan lebih hidup. Dicirikan  oleh lingkungan ramah pejalan kaki – termasuk jalur sepeda- yang dirancang dengan padu.

Tujuan dari  pendekatan ini adalah mendorong keterpaduan antara fungsi dan aktivitas kota yang beragam dengan sistem transportasi massal. Sebuah kawasan dengan harmoni peruntukkan  yang lebih mixed-use, yang bisa saling menguatkan antar aktivitasnya.  Mendorong  sinergi ketimbang trade-off. Dus, pergerakan manusia dan barang menjadi efisien.

Kota adalah unik. Kota bertambah tua dan menjadi muda secara bersamaan. Kota juga mesti bisa mengakomodasi kebutuhan warganya yang punya latar belakang berbeda. Yang punya gaya hidup beragam. Karenanya, ide-ide baru untuk revitalisasi kota perlu disambut luas.

Seberapa TOD

Perlu ukuran yang jelas, agar konsep TOD tidak dengan mudah  begitu saja dilabelkan ke setiap intervensi  pembangunan kawasan. Aspek yang terukur juga membantu penerapannya di berbagai konteks lingkungan dan kawasan kota. Pendekatan ini adalah tentang lingkungan yang nyaman dan aman dibuat jalan kaki,  tersedia pedestrian yang berkualitas. Sebuah lingkungan yang walkable dengan area catchment-nya berada  di radius  ¾ km dari jaringan transportasi yang berkualitas : light rail (LRT) atau rel komuter (Commuter Line). Mendorong area di sekitar stasiun transportasi massal jadi lebih  terkonsolidasi.

Satu elemen kunci dari TOD adalah adanya pusat-pusat aktivitas publik, yang merupakan magnet bagi aktivitas kawasan. Untuk kemudian dibangun terpadu dengan jaringan transportasi publik. Penerapannya ini mensyaratkan  investasi jangka menengah dan panjang bagi  konektivitas antar-moda : bis, jalur sepeda, LRT, commuterline. MRT  dan parkir transit serta  jalur pedestrian.

Karenanya untuk bisa efektif dan langgeng, perlu strategi transit dan  guna lahan yang pas. Desain tapak perlu dibuat  dengan cermat, agar warga bisa peroleh akses bagi ruang publik dan jaringan transportasi massal. Demi kenyamanan dan kemudahan pejalan kaki untuk berpindah  di dalam maupun  keluar kawasan dengan yang mengandalkan transportasi publik. Kedekatan  dan kemudahan untuk berjalan dari titik -titik  perhentian angkutan umum menuju tempat tujuan para pengunjung  menjadi teramat penting.

TOD Membuat Kawasan Kota Lebih Hidup. Lebih Efisien

TOD sejalan dengan pengembangan transportasi dan guna lahan yang lebih berkeadilan. Model TOD banyak membantu keluarga kelas menengah – bawah untuk menghemat uang, karena lebih dekat kalau belanja ke pasar, ke tempat rekreasi dan yang terpenting ke pusat perkantoran untuk bekerja. Tanpa harus memiliki mobil. Berjalan ke mana mana tentu gratis, dengan  sistem transit sedemikian  akan bisa banyak  memotong biaya. Sisa uang pun bisa disimpan lagi di dompet.

Kedekatan jarak dengan jaringan transportasi publik yang dibangun melalui TOD, tentu memberikan daya tarik tersendiri bagi  masyarakat menengah bawah. Ini juga berarti berkurangnya anggaran untuk transportasi. Seperti diketahui, keluarga kelas menengah ‘terpaksa’  tinggal jauh di pinggiran kota, padahal berkantor dan bekerja di pusat  kota.  Untuk konteks di Jakarta, keluarga kelas menengah bawah  lazimnya menghabiskan 30% pendapatannya untuk kebutuhan transportasi. Dengan berbagai problematikanya, macet menghabiskan waktu di jalan, tingkat kecelakaan yang tinggi, serta resiko kesehatan akibat polusi udara yang mesti ditangggung pengguna jalan. Ketidak-efisienan massal yang dampak nya mesti ditanggung oleh setiap penghuni rumah.

(Baca juga : Ingin Mengikuti Lelang Rumah untuk Mendapatkan Hunian Idaman? Perhatikan 6 Hal Ini )

Namun saat ini kecenderungannya mulai bergeser. Di kota besar seperti Jakarta, mengendarai mobil mulai  dilihat sebagai tambahan ongkos  yang memberatkan:  cicilan mobil, perawatan dan bengkel , asuransi  dan tentu saja beli bensin. Dengan TOD, selain menghemat uang,  ketergantungan terhadap mobil pribadi pelan tapi pasti mulai dikurangi. Ini   membuat transportasi massal menjadi lebih menarik , sebagai  sebuah pilihan yang efisien.

TOD  Menginterupsi Pasar Properti?

TOD memberikan konten produk properti yang berbeda kepada pasar properti.Dengan prinsip desain yang lebih baik, pola pembangunan yang lebih efisien dan business-friendly, ini bisa menjadi faktor pembeda untuk bisa lebih bersaing di pasar properti.

Di sisi lain, warga kota ingin tetap ‘gaul’. Ingin tetap berada di tengah – tengah aktivitas kota. Dengan berlokasi di TOD, perusahan bisa menawarkan pada prospek  pekerjanya tentang kedekatan ke pusat perbelanjaan dan fasilitas utama lainnya. Penerapan konsep TOD menguntungkan para profesional kerah putih, yang mana adalah pasar potensial properti. Karena di tengah kesibukannya berkantor di TOD,pekerja bisa punya banyak pilihan tempat makan, fasilitas dan hiburan yang hanya beberapa langkah dari  tempat mereka bekerja.

(Baca juga : 5 Kriteria Apartemen Murah Ideal untuk Bujet Terbatas)

Secara umum, TOD sejalan dengan visi membangun kota yang lebih sehat , lebih padat-kompak, dan karenanya lebih produktif. Termasuk di dalamnya sektor properti yang lebih bergairah. Pendekatan  ini memicu terciptanya lingkungan yang lebih vibrant, lestari dan nyaman ditinggali. Hal ini tentunya bisa  memberikan suntikan nilai tambah agar pasar properti bisa lebih bergairah lagi. Dus turut memberi dorongan pada pertumbuhan ekonomi.

Membantu Kerja Pemerintah

Dari sisi pemerintah sebagai penyedia prasarana, juga diuntungkan dengan adanya TOD. Pembangunan jalan, pengembangan jaringan air bersih, sistem drainase dan limbah di lingkungan hunian tapak tentu memerlukan biaya yang besar. Terlebih jika lokasinya di pinggiran kota, dengan segala ciri sprawling-nya. Kasus di Chapel Hill di Amerika misalnya, biaya pembangunan infrastruktur dan utilitas di daerah  sprawling pinggiran kota, ternyata dua setengah kali lebih mahal dibanding  pembangunan model kompak ala TOD ini. Dengan adanya program ini akan lebih mudah bagi pemerintah menyediakan fasos dan fasos, taman bermain anak, taman hijau dan perpustakaan umum misalnya.

Singkatnya TOD membangun nilai tambah dari pengkonsentrasian dan mixed use nya kawasan. Sebuah efek aglomerasi yang mengerek kualitas ruang  publik kota dus juga  menggenjot daya saing kota.

• Romi Romadhoni, MDP

 He is an urban planner and sociopreneur, and can be reached at m.romadhoni@gmail.com and twitter : @romi_mr