Pasar Finansial  Perumahan oleh  Sektor Swasta: Mengenal Lebih jauh

Oleh Mohammad Romadhoni, MDP

Latar dan Konteks

Pasar finansial  perumahan sektor swasta, berbicara tentang ini  tentu tak terlepas dari kondisi pasar finansial pada umumnya. Sejak tahun 1980, pasar finansial dunia tidak lagi diregulasi secara ketat. Seiring perjalanan, banyak perubahan mendasar  di  sistem finansial yang  telah dilakukan di tahun tahun belakangan ini. Beberapa faktor – eksternal maupun internal –turut memicu  perubahan tersebut diantaranya : gelombang liberalisasi finansial yang menyapu bersamaan dengan  reformasi kelembagaan finansial guna  menopang masyarakat yang semakin demokratis.  Satu hal menarik yang lain, hal ini semakin mendorong  tata kelola finansial.  Ini merupakan lanjutan dari proses gradual desentralisasi sistem finansial serta dampak adanya pergeseran dalam  orientasi pasar. Salah satu karakter dari globalisasi finansial hari ini, menurut Piketty (2014) bahwa setiap negara sebagian besarnya ternyata dimiliki oleh negara lain. Ini mencerminkan kerapuhan negara kecil, juga merupakan salah satu sumber ketidakstabilan dalam distribusi kesejahteraan skala global.

Inovasi – inovasi di sektor finansial jelas penting untuk dicermati , seperti misalnya pergeseran sistem mortgage (hipotek) yang semula hanya bisa dilakukan oleh bank , beralih pada skema hipotek oleh  beragam sumber. Kondisi yang  juga perlu dipertimbangkan ialah konvergensi sistem operasi dan  regulasi perbankan global. Hal ini membawa pada semakin mirip nya sistem  finansial di satu negara dibanding negara lainnya, yang pada suatu titik membawa efisiensi bagi manfaat bersama.

Inovasi  pasar finansial perumahan juga tak terlepas  dari revolusi IT, dengan integrasi antar pelayanan perbankan, sampai pada  model custom made, yang –  semoga – bisa membawa sistem finansial menjadi lebih terbuka, transparan dan inklusif. Agresifnya kemajuan teknologi IT juga membuat sistem pembayaran jauh lebih efisien, seamless payment, bahkan melintasi batas negara.Hal ini memungkinkan    aliran dana lebih bebas diantara bermacam sistem finansial. Aplikasi akomodasi online AirBnB misalnya, membawa konsekuensi sistem pembayaran yang lebih terbuka, seragam namun cukup fleksibel untuk diterapkan di berbagai konteks  di berbagai belahan dunia.Dengan semakin kompleksnya pengelolaan jejaring finansial global, tentunya diperlukan pula manajemen resiko di tingkatan yang baru.

(Baca juga : Jual Beli Properti yang Dinamis: The Significance of Map)

Pasar Finansial Perumahan Sektor Swasta

Di kota – kota besar di Indonesia, – sebagaimana yang umum terjadi di negara berkembang – hanya 30%  dari unit rumah yang ada dibangun oleh sektor swasta atau dalam hal ini badan usaha milik negara. Sementara sebagian besar yang 70% dibangun secara swadaya,oleh masyarakat sendiri.

Mengutip data di REI,  Perumahan formal ini – merujuk yang 30% tadi – sebagian besarnya, yakni 95% nya dibangun oleh sumberdaya swasta, sementara sisanya yang 5% didanai dan dibangun oleh pemerintah.

Sektor perumahan dipandang sebagai salah satu penggerak utama sektor riil. Disebabkan kapasitasnya  yang mampu mendorong multiplier effect: industri bahan bangunan, infrastruktur hunian, perabotan, perkakas rumah tangga, jasa survei tanah, arsitek , kontraktor dan sebagainya. Sekelumit tentang  ciri perumahan sektor swasta, merupakan pasar yang kompetitif, yang didominasi oleh kendali pasar (market driven). Sumber pembiayaan pengembang swasta ini  umumnya didapat dari dua sumber , yakni kredit formal dari perbankan , dan kedua berasal dari sumberdaya milik mereka sendiri, termasuk dalam hal ini yield yang didapat dari bursa saham misalnya.

Meskipun secara kuantitas, hanya memasok 30% dari  unit  rumah terbangun,  produk rumah (termasuk apartemen) yang dihasilkan oleh pasar swasta ini   amat beragam, juga  inovatif dari sisi desain, tema, material bangunan serta fasilitas dan penataan lingkungan. Karena nya kualitas nya pun banyak  yang bagus.

Disebabkan persyaratan pendanaan yang ketat, yang  highly regulated, ini berimbas  pada sisi manajemen proyeknya. Konstruksi rumah di sektor swasta ini harus  diselesaikan dalam waktu singkat, efektif biaya, serta  memenuhi persyaratan regulasi dan tata ruang. Karenanya harus dilakukan oleh profesional yang berpengalaman.

Pengembang swasta umumnya melakukan proses pengalangan dana dengan skema finance penjualan dengan pembeli. Transaksi dilakukan dengan pembayaran uang muka , bahkan jauh sebelum proses kontruksi dilakukan. Ini sebetulnya merupakan bentuk berbagi resiko  proyekantara pelaku pembangunan dengan pembeli awal.  Cara lain yang ialah dengan skema ‘equity sharing’  dengan pemilik tanah, salah satu nya melalui  pendirian  perusahaan joint venture.

Pengembang swasta ini juga dicirikan oleh persaingan tinggi dan dinamis di pasar real estate dengan. Dengan akses pendanaan dan kebutuhan efisiensi pengelolaan yang tinggi pula.

Kendala Model Pasar Finansial Sektor Swasta Dalam Mengembangkan Perumahan Bagi MBR

Dengan karakter yang  fokus pada profit dan berorientasi pasar, serta nilai tambahnya terletak pada sejauh mana dapat  memenuhi kepentingan share-holdernya,  masuk akal  apabila model pembiayaan rumah swasta ini menyasar top 20% dari pasar perumahan yang ada. Dengan  tema jualan yang eksklusif , untuk kalangan terbatas dan sebagainya berharap pada adanya kesehatan cashflow dan akumulasi kapital. Polanya fokus untuk  scalability dan replicability bagi pengembangan proyek berikutnya.

Model murni swasta  sedemikian tentu tak serta merta mulus jika dibebani target untuk memenuhi agenda, atau sekedar berkontribusi pada pengembangan  perumahaan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah)  untuk mengatasi 14 juta backlog rumah misalnya. Kecuali memang telah dilakukan  penyesuian yang signifikan, diantaranya  dari sisi kolaborasi pemangku kepentingan, skema multi finance dan model penyaluran misalnya. Agar pemenuhan kebutuhan perumahan MBR  yang mendesak , bisa seiring sejalan  dengan kinerja pembangunan perumahan oleh sektor swasta.

Yang menjadi masalah adalah,  Jika perombakan model bisnis  ternyata  tidak dilakukan, pola baku pembangunan rumah oleh swasta yang telah lama berjalan, tentu tak bisa  menyelesaikan masalah.  Tidak ada problem-solution fit. Jika pola ini teruskan perumahan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) tetap  dipaksakan dibangun oleh swasta, akibatnya pemerintah tidak bisa menjaga agar harga tetap terjangkau bagi MBR. Ditambah lagi , entry barrier sulit ditegakkan. Kelompok non-MBR pun dengan leluasa memiliki rumah dimaksud, semata demi motif spekulasi. Kasusnya bisa diamati pada pembangunan dan pengelolaan rusunami di berbagai titik lokasi,  yang notabene sarat masalah itu. Tidak saja pemborosan biaya dan salah sasaran yang terjadi, bahkan menyebabkan komplikasi yang lebih jauh, berupa penyakit sosial dan konflik horizontal misalnya, yang bisa tambah parah dari tahun ke tahun.

Pasar Finansial Perumahan : Lesson Learnt

Pada kenyataannya, segmen 30% di bawah atau di pasar yang under-developed tentunya memiliki karakter inovasi yang berbeda, yang lebih fokus pada skema pembiayaan yang lebih inklusif  dan menjangkau luas. Ini bisa dilakukan melalui micro-finance atau pengembangan koperasi perumahan misalnya. Tentu saja yang harus dipikirkan adalah keberlanjutan dan kelayakan pembiayaannya. Dan tetap perlu memenuhi kriteria – kriteria pembiayaan yang disepakati terutama oleh pemangku kepentingan di sektor finansial misalnya, scalability, nilai ekonomis, waktu penetrasi pasar dan penargetan yang efektif. Lagipula , pasar finansial , termasuk untuk perumahan, tidak dapat  dapat berkembang dalam lingkungan yang terisolasi, dan abai terhadap gelombang perubahan yang masif.

• Romi Romadhoni, MDP

 He is an urban planner and sociopreneur, and can be reached at m.romadhoni@gmail.com and twitter : @romi_mr