Investasi Properti : Pintu – Pintu Peluang

Kendaraan yang handal diperlukan untuk mengatasi kerasnya medan, curamnya lereng. Pun demikian, investasi properti secara global dalam 50 tahun terakhir telah menjadi kendaraan investasi yang lazim digunakan oleh banyak pelaku ekonomi. Di satu sisi properti menawarkan beragam peluang untuk mandapatkan gains. Namun di sisi lain, membeli dan memiliki properti bisa jadi lebih njlimet ketimbang berinvestasi di saham atau obligasi misalnya.

Artikel ini membahas pintu – pintu peluang investasi properti yang bisa dijajaki.

Sebuah Snapshot : Investasi Properti

Properti senantiasa tumbuh nilainya dari waktu ke waktu. Anjloknya nilai properti sempat terjadi di Amerika tahun 2008, namun secara keseluruhan kecenderungannya terus naik. Potensinya besar untuk mendapatkan untung dari properti, namun membutuhkan kesabaran.

Sebelum melakukan investasi, baiknya ditentukan lebih dahulu rentang waktu yang akan anda gunakan dalam berinvestasi. Investasi di properti biasanya dilakukan pada rentang 7-30 tahun, untuk memastikan kenaikan nilai aset yang signifikan. Banyak dokumen yang mesti diurus, juga ada biaya yang tidak kecil saat menjual properti.

Kita juga perlu menentukan kriteria properti apa yang membuat itu menjanjikan: dari sisi lokasi, pelaku pembangunan dan tentunya harga, agar nilai nya terus meningkat. Perlu diputuskan pula jenis properti yang hendak dibeli, pilihannya mulai dari tanah kavling sampai unit apartemen di tengah kota.

Properti pada dasarnya adalah investasi berdaya ungkit. Konsepnya sederhana, investasi dengan leverage menggunakan uang pinjaman untuk diinvestasikan dan anda berharap mendapatkan hasil yang lebih besar lagi. Ketika leverage tersebut bekerja artinya anda melipatgandakan keuntungan. Sebaliknya, jika tidak bekerja, hal itu bisa menjadi sangat buruk: kerugian anda pun jadi berlipat.

Dalam berinvestasi properti atau real estate, penting untuk mengidentifikasi faktor lokasi, dalam hal ini komponen geografis sampai pada aspek ekonominya . Perangkat data yang handal karenanya diperlukan, dengan peta terintegrasi, yang ramah pengguna, untuk membuat model dinamika pasar nya. Ini penting untuk membantu memilih lokasi paling tepat berdasar kriteria yang ada, menyoroti kecenderungan ke depannya serta mengelola dan memvisualisasikan data – data tersebut.

Plus – Minus

Sisi plus nya. Properti real estat tidak bisa hilang atau dicuri, juga tidak bisa terbawa. Properti dibeli dengan akal sehat, dibayar penuh, dan dikelola dengan hati-hati, ini adalah tentang investasi yang aman. Kemungkinan kehilangan seluruh aset sangat kecil. Terlebih, apabila anda memiliki pekerjaan terjamin, membayar hipotek bukan merupakan masalah besar. Keuntungan lain dari investasi properti, terutama rumah atau apartemen, adalah kita bisa menempatinya, sejalan dengan proses membangun keluarga misalnya.

Sementara itu sisi minusnya : Pertama, saat Anda membeli properti, ada resiko penyitaan saat pembayaran kredit tidak lancar. Kedua , anda memiliki kewajiban pinjaman hipotek dalam jangka waktu lama. Ketiga, investasi properti memerlukan biaya besar . Berbeda dengan investasi saham misalnya, dimana anda bisa berinvestasi dengan volume relatif kecil di pasar saham. Dalam investasi properti, Anda tentunya juga bisa kehilangan disebabkan lingkungan sosial di properti yang memburuk misalnya, yang berdampak ke nilainya. Atau misalnya terkedala developer nakal sehingga sertipikat apartemen Anda tak kunjung terbit. Keempat soal likuiditas, berkait dengan seberapa cepat Anda bisa mendapatkan uang. Sayangnya, real estat dianggap sebagai aset kurang likuid karena memerlukan waktu lama untuk menjual properti tersebut. Jika titik berat investasi anda di bidang real estat, Anda mungkin akan kebingungan jika sedang membutuhkan dana cepat.

Ada beberapa model dalam investasi properti, diantaranya:

Menyewakan Properti

Investasi ini sama tuanya dengan investasi kepemilikan tanah. Kita membeli properti untuk kemudian disewakan. Pemilik (landlord) ini kemudian bertanggung jawab terhadap beban pajak, hipotek dan biaya pemeliharaan.

Idealnya pemilik mengenakan biaya untuk menutupi semua pengeluaran diatas, bahkan mengenakan lebih banyak lagi untuk dapat keuntungan per bulannya. Tapi strategi yang lebih matang adalah bersabar, dan mengenakan harga sewa secukupnya, sebatas untuk menutupi biaya operasional, sampai hipoteknya lunas terbayar. Pada titik ini, sebagian besar harga sewa bisa menjadi profit. Properti ini para kenyataannya nilainya naik selama masa hipotek, menjadikan aset pemilik semakin berharga.

Tak selamanya mulus memang , ada saja noda dari apa yang disebut investasi ideal. Bisa saja terjadi kita mendapati tenant yang buruk, yang merusak barang di properti kita. Terkadang juga berhadapan broker yang tidak jujur. Ini bisa berdampak pada arus kas kita, dan kesulitan memenuhi biaya pemeliharaan atau membayar hipoteknya.

Salah satu perbedaan mencolok, antara properti sewaan dengan investasi bentuk lain, saham misalnya, adalah waktu dan pekerjaan yang diperlukan untuk mengelola investasi anda . Saat kita membeli saham misalnya, kita tinggal duduk di rekening broker , dan berharap harga saham nya naik. Sementara jika kita invest di properti sewaan, banyak tanggung jawab yang mesti kita pikul. Jika air tidak mengalir di tengah malam, kitalah yang akan ditelepon. Jika kita dengan senang hati menyelesaikan situasi ini sendiri, tentu bukan masalah. Alternatifnya, menyuruh teknisi yang akan dengan antusias membereskannya, tentu saja dengan harga yang cocok

Real Estate Investment Groups

Real Estate Investment Groups adalah semacam reksadana kecil untuk properti sewaan. Jika Anda ingin memiliki properti sewaan, tetapi tidak ingin repot menjadi tuan tanah- mengurusi atap bocor, jendela yang kotor dan lainnya, kelompok investasi real estat semacam ini dapat menjadi solusi bagi Anda.

Cara bekerjanya, sebuah perusahaan akan membeli atau membangun satu blok apartemen atau kondominium dan kemudian mengizinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan, sehingga bergabung dengan grup. Seorang investor tunggal dapat memiliki satu atau beberapa unit apartemen tersebut, tetapi perusahaanlah yang mengoperasikan kelompok investasi secara kolektif dan mengelola semua unit. Mengurus pemeliharaan, memasang iklan unit kosong dan mewawancarai penyewa. Sebagai imbalan untuk manajemen ini, perusahaan mengambil persentase dari sewa bulanan.

Real Estate Trading atau Flipper

Ini dianggap sisi liar dari investasi properti, dan lebih mirip pedagang properti harian yang jauh dari model beli-dan-tahan. Teknik ini juga disebut flipping. Para flipper real estat adalah jenis yang sama sekali berbeda dari tuan tanah buy-and-rent. Flipper real estat membeli properti dengan tujuan menahan mereka untuk jangka waktu singkat, seringkali tidak lebih dari tiga hingga empat bulan, dimana mereka berharap untuk menjualnya kembali demi keuntungan. Praktek ini didasarkan pada membeli properti yang baik namun secara signifikan undervalued atau berada di pasar yang sangat panas.

Real Estate Investment Trust

Real estate telah ada sejak jaman nenek moyang. Dari gua-gua mereka mengejar orang asing agar keluar dari wilayah mereka, jadi tidak mengherankan bahwa Wall Street telah menemukan cara untuk mengubah real estat menjadi instrumen yang bisa diperdagangkan secara umum.

Real Estate Investment Trust (REIT) dibentuk ketika sebuah perusahaan (atau Trust) menggunakan uang investor untuk membeli dan mengoperasikan properti pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, sama seperti saham lainnya. Sebuah perusahaan harus membayar 90% dari laba kena pajaknya dalam bentuk dividen, untuk mempertahankan statusnya sebagai REIT.

Sama seperti saham pembayaran dividen biasa, REIT dinilai sebagai investasi yang solid untuk investor pasar saham yang menginginkan pendapatan yang berkala. Dibandingkan dengan jenis investasi real estat yang disebutkan sebelumnya, REIT memungkinkan investor memasuki investasi non-perumahan seperti mal atau gedung perkantoran dan sangat likuid. Dalam hal ini , anda tidak membutuhkan makelar untuk membantu Anda mencairkan investasi Anda.

Pahami Resiko

Penting bagi investor properti untuk menganalisi secara saksama, mengevaluasi profitabilitas sebelum menginvestasikan uang mereka ke dalamnya. Dalam berinvestasi properti, pertimbangkan alokasi aset yang tepat berdasarkan tujuan berinvestasi, upaya mitigasi risiko, dan kerangka waktunya. Jika anda memiliki rumah sendiri dan memiliki 5% portofolio anda yang didedikasikan untuk investasi properti melalui reksa dana, Anda memiliki banyak eksposur real estat. By design. Jangan menjadikan real estat menjadi taruhan terkonsentrasi secara tidak disengaja.

Sebagai penutup, properti itu kongkrit. Aktivitas pembangunan properti adalah bagian dari ekonomi riil. Nilai nya bisa diukur, dan kecenderungan kenaikan nya bisa dibaca. Ada dasar perhitungan yang masuk akal. Anda dapat melihat faktor apa yang menambah nilai rumah, dan untuk itu, anda merasakan kontrol. Karenanya diperlukan perangkat yag handal – dalam hal elaborasi data atau memvisualkan dinamika pasar – yang bisa membantu kita membuat keputusan yang tepat dan cerdas dalam berinvestasi properti

Romi Romadhoni, MDP

He is an urban planner and sociopreneur, and can be reached at m.romadhoni@gmail.com and twitter : @romi_mr

Investasi Properti : Pintu – Pintu Peluang